KazImmo
⚡ Outil gratuit · Calculs certifiés

Calculez le rendement locatif de votre investissement

Votre projet immobilier dans les DOM est-il vraiment rentable ?

Notre simulateur gratuit estime en quelques secondes la rentabilité de votre projet locatif. Renseignez votre budget global, vos loyers et vos charges : nous en déduisons le rendement, la mensualité de crédit et votre cash-flow mensuel, adaptés aux marchés de Martinique, Guadeloupe et La Réunion.

👉 Estimez votre rentabilité locative maintenant.

Fiscalité DOM-TOM intégrée Résultats en temps réel Longue durée & Airbnb
Simulateur de rendement locatif
Renseignez les 4 champs ci-dessous pour obtenir une première estimation instantanée.
Prix d'achat
€
Travaux
€
Loyer hors charges / mois
€
Total des charges / an
€
Simulation basée sur un emprunt du prix d'achat (+ travaux éventuels), l'apport couvrant les frais de notaire — pratique bancaire standard — sur 20 ans à un taux de 3,4% et une assurance emprunteur de 0,34%, les taux constatés en septembre 2026. Frais de notaire au calcul réglementaire de la Martinique, dans l'ancien (≈ 8,7 % à 150 000 €) : droits de mutation de 6,32 %, émoluments dégressifs majorés de 24 % outre-mer avec TVA à 8,5 %, CSI et débours. Choisissez l'île dans le simulateur complet.
Comment utiliser notre simulateur de rendement locatif ?
En immobilier, la moindre approximation peut coûter cher : une projection juste et complète est indispensable. KazImmo vous accompagne à chaque étape du calcul de rentabilité, en tenant compte des réalités des marchés antillais et des obligations actuelles des propriétaires bailleurs. Débutant ou investisseur aguerri, ce guide vous détaille chaque étape.
1

Renseignez les chiffres de votre acquisition

La performance d'un investissement dépend d'abord de son prix de revient complet. Un bon simulateur doit vous laisser saisir tous les frais liés à l'achat : prix de vente, frais de notaire (≈ 7,9% en Martinique, 7,4% en Guadeloupe), frais bancaires, commission d'agence et budget travaux. Grâce à notre base de biens antillais mise à jour en continu, vous comparez aussitôt votre projet aux dernières ventes de votre commune — Fort-de-France, Le Gosier, Saint-Denis et au-delà.

2

Estimez et simulez vos loyers

Percevoir des loyers pour rembourser votre crédit reste le premier objectif d'un investissement immobilier. Sur KazImmo, indiquez le loyer mensuel en location nue ou meublée, le revenu de chaque chambre en colocation, ou le prix à la nuitée pour une stratégie Airbnb. Pour fixer le juste montant, une estimation automatique vous est proposée à partir des milliers d'annonces de votre secteur — un vrai atout sur des marchés antillais tendus.

3

N'oubliez aucune charge

De nombreuses charges doivent être comptabilisées pour connaître la performance réelle de votre bien. En tant que propriétaire bailleur, vous devez assurer le logement, payer la taxe foncière, entretenir le bien, anticiper la vacance locative et, éventuellement, rémunérer une agence de gestion. Renseigner tous ces frais dans le simulateur est essentiel pour obtenir une estimation juste et précise, plutôt qu'un rendement artificiellement gonflé.

4

Calculez la rentabilité de votre investissement

En quelques clics, le simulateur calcule vos rendements brut et net ainsi que votre cash-flow mensuel. Que vous partiez d'une opportunité « off-market » ou d'une annonce en ligne, KazImmo complète et enrichit automatiquement les données manquantes. De quoi décider vite, sans erreur et sans rien oublier.

5

Intégrez votre emprunt immobilier

Le crédit immobilier n'a aucun impact sur votre rendement, mais il est déterminant pour le calcul du cash-flow. Renseignez le montant de votre apport, votre taux de crédit et votre assurance emprunteur : le simulateur détermine la mensualité de votre prêt et l'intègre à votre projection. Vous voyez immédiatement si votre bien s'autofinance.

💡
Vous êtes en phase de découverte ? Avant de lancer votre simulation, prenez deux minutes pour comprendre la différence entre rendement brut, net et net-net — l'écart peut dépasser 3 points et changer totalement votre décision d'achat. Tout est détaillé juste en dessous.
🏝️ Les trois îles en chiffres sourcés

Repères pour un appartement type de 52 m² : loyer de marché de la Carte des loyers ANIL 2025 (hors charges), prix médian des ventes d'appartements DVF 2023-2025, frais de notaire de l'île. Avec un crédit à 3,40 % sur 20 ans et les charges courantes, l'autofinancement demande environ 8,8 % de rendement brut sur le prix de revient : la plupart des biens ne s'autofinancent pas, et c'est le marché, pas un défaut de calcul.

🇲🇶
Martinique
Rendement brut indicatif5,6 %
Loyer HC (ANIL)14,1 €/m²
Prix/m² appart. (DVF)2 771 €
Occupation hôtelière60 %
🇬🇵
Guadeloupe
Rendement brut indicatif5,2 %
Loyer HC (ANIL)13,8 €/m²
Prix/m² appart. (DVF)2 964 €
Occupation hôtelière59 %
🇸🇽
L'île de La Réunion (974)
Rendement brut indicatif5,4 %
Loyer HC (ANIL)13,1 €/m²
Prix/m² appart. (DVF)2 686 €
Occupation hôtelière64 %
Comment est calculé le rendement locatif ?
Trois indicateurs complémentaires pour évaluer la vraie performance de votre investissement. Ne confondez pas le brut et le net — la différence peut dépasser 3 points de rendement.
📊
Rendement brut
Le plus simple. Il mesure uniquement le rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition total. Bon premier filtre pour comparer rapidement deux biens, mais insuffisant pour décider.
loyer × 12
─────────────────────────────── × 100
prix + frais notaire + travaux
Repère : 5 à 6 % pour un appartement type au prix médian. L'autofinancement à crédit demande environ 8,8 %.
⚖️
Rendement net
Le plus fiable au quotidien. Il déduit toutes les charges propriétaire : taxe foncière, assurance PNO, copropriété, gestion, GLI, provision travaux et vacance locative.
(loyer annuel − charges totales)
────────────────────────────────── × 100
prix total acquisition
Méthode Larcher (rapide) : appliquer 75% du loyer annuel pour estimer le net sans détailler les charges.
🏛️
Rendement net-net (après impôts)
Le plus précis. Intègre en plus la fiscalité sur les revenus locatifs. Varie fortement selon le régime choisi et selon votre foyer : sans votre tranche d'imposition, il ne se calcule pas.
(loyer annuel − charges − impôts)
────────────────────────────────── × 100
prix total acquisition
Attention : le crédit immobilier n'impacte jamais le rendement — uniquement le cashflow.
⚖️ Fiscalité des loyers aux Antilles : ce qui change vraiment

Les loyers d'un bien situé dans les îles sont imposés comme en métropole. La différence tient au domicile de l'investisseur et à quelques règles nationales souvent mal présentées. Règles 2026 (revenus 2025).

Réduction d'impôt des résidents
Un foyer domicilié en Martinique, en Guadeloupe ou à La Réunion voit son impôt sur le revenu réduit de 30 %, dans la limite de 2 450 € (CGI art. 197). Elle ne touche pas les prélèvements sociaux.
→ Dépend du domicile, pas de l'adresse du bien
LMNP au réel
Même régime qu'en métropole : charges, intérêts et amortissements (hors terrain) déductibles, sans pouvoir créer de déficit avec l'amortissement. Prélèvements sociaux à 18,6 % depuis 2026. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
→ Souvent peu imposé les premières années
Déficit foncier
Règle nationale : en location nue au réel, un déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G). La part due aux intérêts ne se reporte que sur les revenus fonciers.
→ Aucun plafond propre aux DOM
Micro-BIC meublé de tourisme
Depuis les revenus 2025 (loi Le Meur) : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé, de 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé non classé. L'ancien abattement de 71 % n'existe plus. Le Girardin, lui, est un investissement séparé (industriel ou logement social) qui ne réduit pas l'impôt sur ces loyers.
→ Classer son meublé change l'abattement
Quel rendement viser aux Antilles en 2026 ?
Les rendements varient selon le territoire, le type de bien et la stratégie locative. Voici les repères pour investir sereinement.
🎯
Autofinancement : environ 8,8 %
Avec un crédit à 3,40 % sur 20 ans portant sur le prix, et les charges courantes du propriétaire, un bien ne couvre sa mensualité qu'à partir d'environ 8,8 % de rendement brut sur le prix de revient (9,5 % sur le prix seul). La taxe foncière n'y est pas plus légère qu'en métropole.
✅
Rendement cible : 9–11 %
Au-dessus de 9 % brut, le loyer couvre la mensualité et les charges, avec une marge pour la vacance et l'impôt. Au-delà de 12 %, vérifiez le loyer retenu : c'est souvent lui qui est surestimé.
🚀
Rendement exceptionnel : +11%
Atteignable sur des stratégies Airbnb à L'île de La Réunion (974), colocation à Fort-de-France, ou immeubles de rapport en Guadeloupe. Risque plus élevé (vacance, gestion). À analyser avec la fiscalité net-net.