Analysez le potentiel locatif de toutes les villes des DOM ou des Antilles
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Analyser une ville
Découvrez en quelques secondes si le potentiel locatif d'une commune correspond réellement à votre profil d'investisseur et à vos objectifs.
Le marché immobilier des DOM,décortiqué en chiffres réels.
Prix médians, loyers, tension locative, rendements, tendances 12 mois. Tout ce qu'un investisseur sérieux doit savoir avant de signer en Martinique, Guadeloupe ou L'île de La Réunion (974).
Sources croisées : Notaires DOM · IEDOM · DEAL · INSEE · ADIL · AirDNA · DGFiP. Mise à jour février 2026.
Comparatif Martinique · Guadeloupe · L'île de La Réunion (974).
Chaque territoire a son ADN, sa clientèle, sa fiscalité. Voici l'essentiel pour orienter votre stratégie.
Martinique
- Population
- 361 000 hab
- Tourisme
- 1,1 M touristes / an
- Prix médian appart.
- 2 774 €/m²
- Loyer médian appart. 52 m²
- 14,1 €/m² HC
- Vacance (INSEE)
- 15,9 % de logements vacants
- Rendement brut théorique 52 m²
- 5,9 % (3,4 à 8,4 %)
Rivière-Salée · Le Vauclin · Sainte-Marie · Le Robert
Guadeloupe
- Population
- 384 000 hab
- Tourisme
- 1,7 M touristes / an
- Prix médian appart.
- 2 802 €/m²
- Loyer médian appart. 52 m²
- 13,8 €/m² HC
- Vacance (INSEE)
- 14,9 % de logements vacants
- Rendement brut théorique 52 m²
- 5,8 % (3,1 à 10,6 %)
Sainte-Rose · Pointe-à-Pitre · Les Abymes · Basse-Terre
L'île de La Réunion (974)
- Population
- 890 000 hab
- Tourisme
- 600 K touristes / an
- Prix médian appart.
- 2 252 €/m²
- Loyer médian appart. 52 m²
- 13,1 €/m² HC
- Vacance (INSEE)
- 8,6 % de logements vacants
- Rendement brut théorique 52 m²
- 6,3 % (3,9 à 8,4 %)
Saint-Benoît · Saint-André · Le Port · Bras-Panon
| Indicateur | Martinique | Guadeloupe | La Réunion (974) |
|---|---|---|---|
| Population | 361 000 | 384 000 | 890 000 |
| Touristes / an | 1,1 M | 1,7 M | 600 K |
| Prix médian appartement €/m² | 2 774 € | 2 802 € | 2 252 € |
| Loyer HC médian €/m² (52 m²) | 14,1 € | 13,8 € | 13,1 € |
| Logements vacants | 15,9 % | 14,9 % | 8,6 % |
| Rendement brut médian | 5,9 % | 5,8 % | 6,3 % |
| Rendement brut, de … à … | 3,4 – 8,4 % | 3,1 – 10,6 % | 3,9 – 8,4 % |
Médianes des communes où DVF publie un prix d'appartements (au moins 20 ventes). Prix : DVF 2023-2025 (DGFiP). Loyer : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, hors charges, actualisé à l'IRL. Rendement brut : loyer annuel d'un appartement de 52 m² / (prix + frais de notaire). Population et vacance : INSEE. Location longue durée nue, avant charges et impôts.
Chaque territoire cache ses pépites. Trouvez les vôtres.
kazImmo analyse en continu les annonces de Martinique, Guadeloupe et La Réunion, avec prix, loyers de marché, tension et rendement calculés pour chaque bien. Vous filtrez, vous comparez, vous décidez.
Les 6 tendances qui définissent 2026.
Ce qui a changé en 12 mois — et ce qui va continuer de changer.
Hausse soutenue depuis 2021 sur les zones tendues. Côte ouest Réunion (Saint-Paul / Saint-Leu) enregistre la progression la plus forte (+7,9 %).
Notaires DOM 2024-2025
Plafond légal de révision des loyers en cours de bail, sur un an. La Carte des loyers ANIL ne mesure pas d'évolution d'un millésime à l'autre (maillage revu chaque année) : c'est l'IRL qui sert à actualiser nos loyers.
INSEE, IRL 2026 T2
Explosion du tourisme premium depuis 2022. Trois-Îlets, Gosier et côte ouest Réunion (Saint-Gilles, Saint-Leu) en tête.
AirDNA 2025
Baisse en 12 mois sur Fort-de-France, Schoelcher, Pointe-à-Pitre et Saint-Denis Réunion.
DEAL Martinique & Guadeloupe 2024
Coûts de construction + foncier limité = offre neuve qui stagne. Pression accentuée sur l'ancien.
INSEE / Sit@del2 2024
Schoelcher, Lamentin, Baie-Mahault, Saint-Denis Réunion gagnent des actifs. Demande locative en hausse mécanique.
INSEE RP 2021 / projection 2024
Les communes qui surperforment.
Trois classements pour identifier rapidement les zones gagnantes selon votre stratégie.
Rendement brut théorique
Top 5, appartement de 52 m² au prix médian
- 1Sainte-Rose (Guadeloupe)10,6 %
Appart. 52 m² · 1 240 €/m² · loyer HC 12,0 €/m²
- 2Pointe-à-Pitre (Guadeloupe)9,8 %
Appart. 52 m² · 1 404 €/m² · loyer HC 12,5 €/m²
- 3Les Abymes (Guadeloupe)9,0 %
Appart. 52 m² · 1 690 €/m² · loyer HC 13,8 €/m²
- 4Basse-Terre (Guadeloupe)8,8 %
Appart. 52 m² · 1 401 €/m² · loyer HC 11,2 €/m²
- 5Rivière-Salée (Martinique)8,4 %
Appart. 52 m² · 1 889 €/m² · loyer HC 14,4 €/m²
Tension locative
Top 5, vacance la plus faible (INSEE)
- 1Terre-de-Bas (Guadeloupe)100 / 100
3,0 % de logements vacants (INSEE 2021)
- 2Saint-Esprit (Martinique)99 / 100
4,8 % de logements vacants (INSEE 2021)
- 3Le Port (La Réunion)98 / 100
5,0 % de logements vacants (INSEE 2021)
- 4Le Tampon (La Réunion)97 / 100
5,6 % de logements vacants (INSEE 2021)
- 5Sainte-Suzanne (La Réunion)96 / 100
6,1 % de logements vacants (INSEE 2021)
Prix le plus accessible
Top 5 €/m² les plus bas
- 1Sainte-Rose (Guadeloupe)1 240 €/m²
Rendement brut 10,6 % · loyer HC 12,0 €/m²
- 2Basse-Terre (Guadeloupe)1 401 €/m²
Rendement brut 8,8 % · loyer HC 11,2 €/m²
- 3Pointe-à-Pitre (Guadeloupe)1 404 €/m²
Rendement brut 9,8 % · loyer HC 12,5 €/m²
- 4Saint-Benoît (La Réunion)1 463 €/m²
Rendement brut 8,4 % · loyer HC 11,2 €/m²
- 5Saint-André (La Réunion)1 630 €/m²
Rendement brut 8,2 % · loyer HC 12,2 €/m²
4 segments. 4 stratégies. 4 profils de rendement.
Le marché DOM se décompose en quatre grandes verticales. Chacune a sa logique, ses opportunités et ses pièges.
Location longue durée (LLD)
Pilier de sécurité : un loyer régulier, peu de gestion. Le rendement brut médian d'un appartement de 52 m² acheté au prix médian se situe dans cette fourchette selon l'île ; les communes aux prix les plus bas sortent au-dessus.
Sainte-Rose · Pointe-à-Pitre · Les Abymes · Basse-Terre
Location courte durée (LCD)
Recettes plus élevées en zone touristique, mais conciergerie, ménage, commission de plateforme, linge et fluides restent à la charge du propriétaire. Faute de mesure fiable de ces charges, nous n'affichons pas de rendement courte durée.
Trois-Îlets · Sainte-Anne · Gosier · Saint-François · Saint-Leu · Saint-Paul (Réunion)
Immeuble de rapport
Plusieurs lots dans un même bien : le rendement dépend de l'état et du loyer de chaque lot. Centres anciens souvent à réhabiliter, éligibles aux dispositifs de défiscalisation travaux.
Centres anciens · Fort-de-France · Pointe-à-Pitre
Local commercial
Bail commercial = revenus plus stables et indexés. Aucun loyer de référence public par commune : à évaluer au cas par cas.
Centres-villes Fort-de-France · Pointe-à-Pitre · Saint-Denis Réunion · Zone Jarry
LLD, saisonnier, immeuble de rapport : quel segment pour vous ?
Testez chaque stratégie sur des biens réels. Le simulateur kazImmo chiffre en 2 minutes la rentabilité et le cashflow d'un projet DOM selon le segment et la fiscalité choisis.
Pourquoi le marché DOM va continuer de monter.
Pénurie structurelle de 41 000 logements
INSEE 2024 : déficit cumulé. Construction neuve couvre 35 % des besoins annuels. La pression sur l'ancien est mathématique.
Tourisme record absolu
3,5 M de touristes/an sur les DOM. +34 % de nuitées Airbnb DOM vs 2022. Le LCD assèche le parc locatif côtier.
Télétravail massif
34 000 nouveaux résidents métropolitains en télétravail entre 2020 et 2024. Demande de qualitatif + budgets élevés.
Fiscalité Outre-mer cumulable
LMNP réel + Girardin IS + Loc'Avantages DOM + Pinel DOM. Aucune région française n'empile autant d'incitations.
Coût de construction qui bloque l'offre neuve
2 800-3 400 €/m² construit dans les DOM (+18 % vs métropole). Promoteurs prudents. Les permis stagnent.
Les 4 risques à intégrer dans votre analyse.
Le climat tropical, la géographie et la réglementation imposent des due-diligences spécifiques. À ne jamais négliger.
Risque cyclonique (norme EC8)
Immeubles antérieurs à 1990 souvent non conformes paracyclonique. Renforcement 30-80 K€. Diagnostic obligatoire avant achat.
Corrosion béton armé bord de mer
Chlorures marins corrodent le ferraillage en 20-30 ans. Sondage carottage (400 €) à demander sur tout achat <40 km du littoral.
Zones PPRN rouges
Plan de Prévention des Risques Naturels — zones inondation, submersion, mouvement de terrain. Construction et rénovation impossibles. À vérifier avant offre.
Surprime assurance multirisques
+15-25 % vs métropole. Comptez 0,4 à 0,7 % du prix du bien par an. À budgéter dès le départ pour le calcul de rentabilité nette.
Aucune région française ne empile autant d'avantages fiscaux.
LMNP réel
Amortissement du bien (25-30 ans) + mobilier (7 ans). Quasi-zéro impôt pendant 12-15 ans sur les loyers.
Girardin IS
Jusqu'à -52 % d'IS la 1ère année sur les travaux de réhabilitation. Réservé aux sociétés à l'IS.
Pinel DOM
-32 % du prix sur 12 ans (vs -21 % en métropole). Plafond de loyer et de ressources locataire.
Loc'Avantages DOM
Jusqu'à -65 % d'impôt sur les loyers en secteur très social. Cumulable avec LMNP.
SCI à l'IS
Imposition 15 % puis 25 %. Optimisation transmission par parts. Idéal patrimoine > 500 K€.
Exonération TF DOM
Jusqu'à 5 ans d'exonération de taxe foncière selon la commune et le type de travaux.
De la donnée à la décision en 3 étapes.
Définir votre objectif
Cash-flow rapide ? Patrimoine long terme ? Saisonnier premium ? Le territoire et le segment changent radicalement selon votre cible.
Croiser les indicateurs
Ne regardez jamais le rendement brut isolément. Croisez avec tension locative, vacance, évolution des loyers, fiscalité applicable et risques PPRN.
Tester sur kazImmo en direct
Notre moteur scanne en permanence les annonces des 3 territoires avec les indicateurs déjà calculés. Filtrez par commune, par rendement, par score.
« Le marché DOM est l'un des derniers en France où l'asymétrie d'information joue à fond en faveur de l'investisseur formé. Les vendeurs locaux fixent encore au feeling. Vous, avec les bonnes données, vous achetez -15 % du marché. »
— Synthèse d'entretiens avec 12 investisseurs DOM (2023-2025)
Le marché immobilier des DOM : vos questions.
Quel territoire offre le meilleur rendement en 2026 ?▾
En location longue durée, le rendement brut médian d'un appartement de 52 m² est de 5,9 % en Martinique, 5,8 % en Guadeloupe, 6,3 % à La Réunion. Les plus hauts rendements se trouvent là où les prix sont bas : Sainte-Rose (Guadeloupe) 10,6 %, Pointe-à-Pitre (Guadeloupe) 9,8 %, Les Abymes (Guadeloupe) 9,0 %. La Réunion a le parc le moins vacant (8,6 % de logements vides). Le bon choix dépend de votre stratégie et de votre appétence à la gestion.
Les prix vont-ils continuer de monter dans les DOM ?▾
Toutes les forces structurelles pointent dans ce sens : pénurie de ~41 000 logements (INSEE), offre neuve bloquée par les coûts de construction (+18 % vs métropole), tourisme record (+34 % de nuitées Airbnb depuis 2022) et arrivée de résidents en télétravail. La pression sur l'ancien est mécanique.
D'où viennent les chiffres de cette analyse ?▾
De sources publiques et professionnelles croisées : Notaires DOM, IEDOM, DEAL (observatoires des loyers), INSEE, ADIL, AirDNA (données Airbnb) et DGFiP. Les indicateurs par bien sont recalculés par kazImmo toutes les 6 heures à partir des annonces réelles des 3 territoires.
Quels risques spécifiques surveiller avant d'acheter ?▾
Quatre points de vigilance propres aux DOM : conformité paracyclonique (norme EC8) sur les immeubles d'avant 1990, corrosion du béton en bord de mer, zones PPRN rouges (inondation/submersion) et surprime d'assurance (+15-25 %). Chacun se vérifie avant l'offre et s'intègre au calcul de rentabilité nette.
Faut-il un gros apport pour investir dans les DOM ?▾
Pas nécessairement : les banques ultramarines financent souvent à 110 % (prix + frais) les profils solvables avec une tenue de compte propre. Une épargne de précaution reste recommandée. La fiscalité DOM (LMNP, Girardin, Loc'Avantages) améliore fortement le cashflow net après impôt.
Comment kazImmo m'aide concrètement ?▾
La plateforme transforme cette analyse macro en décisions concrètes : pour chaque annonce des 3 territoires, elle calcule rentabilité brute/nette, cashflow, tension locative et un score d'investissement. Vous accédez directement aux biens qui correspondent à votre stratégie, chiffres à l'appui.
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Les données sont là. Place à l'action.
kazImmo scanne en permanence les annonces des 3 territoires. +2 600 biens analysés avec score kazImmo, rentabilité brute/nette, cashflow, tension locative.
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